서론

요즘 일부 대기업 사내대출 얘기가 자꾸 불쏘시개처럼 붙습니다.

몇 억씩 저리로 빌려주니

그 돈이 수도권 집값을 밀어 올리는 것 아니냐는 식인데,

글쎄요.

제 기준엔 이건 현상을 너무 한 군데로 모는 해석입니다.

시장에 열기를 더하는 재료인 건 맞겠습니다만,

그걸 주된 엔진처럼 보면 오판하기 쉽습니다.

집값을 오래 밀어 올리는 건

특정 회사 복지제도 몇 건이 아니라

훨씬 넓은 범위의 신용공급과

그 신용이 유지되는 시간입니다.

그 부분은 지금 생각보다 단단하지 않습니다.

오히려 무서운 건

사람들이 화면에 보이는 저금리 숫자만 보고

전체 시장도 아직 돈이 넉넉하다고 착각하는 쪽입니다.

근거

금융권에 있으면 체감이 좀 다릅니다.

상담 단계에서는 가능해 보이던 건이

실행 직전 다시 깎이는 경우가

올해 들어서도 계속 나옵니다.

이건 단순히 규정이 빡빡해졌다는 말로 끝나는 문제가 아닙니다.

차주의 소득 인정 방식,

기존 부채의 반영 폭,

사업자 쪽 현금흐름 보수적 평가,

잔금 시점의 재심사,

이런 데서 병목이 생깁니다.

시장 바깥에서는

여전히 유동성이 넘친다고 느끼는데,

실무 쪽은 그렇지 않습니다.

특히 갈아타기 수요는

기존 주택 처분 일정,

전세보증금 반환,

잔금대출 실행,

이 세 박자가 조금만 어긋나도 바로 흔들립니다.

제가 최근 본 케이스들만 해도

한도 계산기상으론 충분한데

막상 심사 문턱에서 보수적으로 잘리는 일이 적지 않았습니다.

그러니 몇몇 회사의 사내대출 한도가 크다는 이유로

시장 전체가 다시 2020~2021년식으로 돈잔치가 열린다고 보는 건

조심스럽습니다.

그 시기와 지금이 다른 건

돈의 가격도 다르고,

돈을 빌려주는 기관의 태도도 다르다는 점입니다.

기준금리 자체보다 더 중요한 건

실제 차주가 체감하는 조달금리와 승인 확률인데,

이 둘이 동시에 좋아진 장면은 아직 아닙니다.

제 글에서 몇 번 썼지만

요즘은 금리가 내려가느냐보다

3.5~4%대 자금 조달 비용이 얼마나 오래 눌러앉느냐가 더 중요합니다.

이 수준이 길어지면

매수자는 원리금 부담을 오래 견뎌야 하고,

보유자는 보유 비용과 기회비용을 같이 봐야 합니다.

열기는 있는데

체력이 예전만 못한 시장이라는 뜻입니다.

본론

그렇다고 사내대출 이슈를 완전히 무시할 건 아닙니다.

영향은 있습니다.

다만 전국적,

전방위적 상승 동력이라기보다

아주 특정한 구간에서

호가를 밀어 올리는 보조 점화장치에 가깝다고 봅니다.

예를 들면 이렇습니다.

현금성 자원이 있는 맞벌이 고소득층,

성과급이 들어오는 업종,

사내복지 대출까지 붙는 집단은

일반 차주보다 훨씬 공격적으로 움직일 수 있습니다.

이 사람들은 구축 외곽을 고르는 게 아니라

입지 좋은 신축,

혹은 신축 대체재로 여겨지는 준신축 인기 단지로 몰립니다.

그러면 거래량이 많지 않은 구간에서

몇 건만 높은 가격에 체결돼도

시장 심리가 빠르게 따라붙습니다.

문제는 여기서 생깁니다.

실제로 자금 조달이 가능한 사람의 폭은 좁은데,

그 가격만 보고 뒤늦게 일반 수요가 따라붙으면

그다음부터는 같은 가격을 소화할 신용이 부족합니다.

이른바 체감장은 뜨거운데

실제 매수 저변은 얇은 상태가 됩니다.

저는 이런 장이 제일 위험하다고 봅니다.

겉으로는 신고가가 계속 나오니

누구나 살 수 있는 시장처럼 보이는데,

안쪽에 들어가 보면

소득 상위층,

특정 업종,

기존 자산이 있는 가구,

현금 동원력이 되는 수요만 버티는 경우가 많습니다.

이 구조에서는 가격이 안 빠질 수도 있습니다.

그런데 거래의 폭은 생각보다 쉽게 줄어듭니다.

가격이 버티는 것과

시장 전체가 건강한 것은 다른 얘기입니다.

더 신경 쓰이는 건

이런 국지적 상승이 주변 단지에 잘못된 기준점을 심는다는 점입니다.

옆 단지,

한 단계 아래 입지,

연식 더 있는 단지들까지

같은 눈높이로 호가를 올리기 시작하면

그때부터 실수요와 가격의 간격이 벌어집니다.

특히 구축은 더 그렇습니다.

요즘처럼 전세가 강하고 매매 심리가 과열되면

구축도 같이 끌려올라갈 수는 있습니다.

하지만 구축은 결국

관리비,

주차,

수선충당,

세대 내 시설 투자,

임차인 선호도,

이런 현실 비용이 바로 드러납니다.

겉으로 같은 평형이라도

임대인이 실제로 감당해야 할 유지보수 리스크가 다르고,

그게 자산가치에 그대로 연동되지 않는 경우가 많습니다.

인기 신축 몇 건 오른다고

구축까지 일괄 재평가되는 장은

대개 오래 못 갑니다.

제가 전세 조건 볼 때도

요즘은 보증금 액수보다

만기 때 돌려줄 수 있느냐를 먼저 봅니다.

매매시장도 비슷합니다.

얼마에 샀느냐보다

그 가격을 유지할 신용과 현금흐름이 있느냐가 중요합니다.

사내대출은 출발점의 문턱을 낮춰줄 수는 있어도,

장기간 보유비용까지 대신 내주진 않습니다.

그리고 여기서 하나 더 봐야 할 게 있습니다.

사내대출은 이름만 들으면 싼 돈 같지만,

그 역시 결국 개인의 상환능력을 벗어나선 못 갑니다.

회사 사정이 바뀌거나,

이직이나 퇴사 이슈가 생기거나,

주가와 성과급 사이클이 꺾이면

심리적 레버리지는 오히려 더 커집니다.

바깥에서 보는 것처럼 무풍지대가 아닙니다.

결국 시장을 떠받치는 건

한두 번의 공격적 매수 뉴스가 아니라

광범위한 가계의 월 상환 지속 가능성입니다.

그 부분에서 저는 아직 낙관을 크게 못 하겠습니다.

인구 구조도 그렇습니다.

서울 핵심지 수요가 강하다는 것과

수도권 전체 자산시장이 같은 강도로 버틴다는 건 다른 말입니다.

젊은 층이 비싼 청약에 과감하게 들어오는 장면은 분명 있습니다.

그 에너지는 인정합니다.

다만 그 현상이 곧바로

모든 가격대를 지지하는 기반이라고 읽는 건 위험합니다.

상위 입지와 희소 신축은 버틸 수 있어도,

그 아래 재고주택 전반이 같은 속도로 따라간다는 보장은 없습니다.

특히 공급이 늦게라도 풀리는 구간,

혹은 이주 수요가 지나간 다음의 지역은

열기만 남고 체결은 식을 수 있습니다.

지금처럼 정책 방향도 오락가락하고

규제 강화 얘기가 한번씩 나오는 장에서는

신용이 넓게 퍼지기보다

오히려 좋은 차주에게만 몰리는 경향이 강합니다.

이건 상승장 같아 보여도

실은 시장의 건강성이 약해지는 신호일 수 있습니다.

정리

사내대출 이슈를 너무 가볍게 볼 생각은 없습니다.

특정 지역,

특정 단지,

특정 소득계층에는 분명 자극이 됩니다.

다만 그걸 보고

시장 전체가 다시 돈으로 범람한다고 읽으면

위험한 착시가 생깁니다.

지금은 풍부한 신용의 시대라기보다

좋은 신용만 살아남는 시대에 가깝습니다.

그래서 더 뜨거워 보이는 겁니다.

올라가는 곳은 강하게 오르는데,

못 따라가는 곳은 생각보다 냉정하게 남겨집니다.

제 기준에선 이럴 때일수록

가격 방향보다 자금 구조를 먼저 봐야 합니다.

대출이 있으면

승인 가능성보다 실행 시점의 변수까지 보고,

보유를 생각하면

세금보다 현금흐름의 지속성을 먼저 봐야 합니다.

집값은 심리가 끌어올릴 수 있어도

버티는 건 결국 상환입니다.

요즘 장은 그 기본을 자꾸 잊게 만들어서

오히려 더 조심스럽습니다.