최근 한은 발표를 보면 기대 인플레이션이 2.8% 수준인데 주택가격전망지수는 120을 찍었더군요. 지표상으로는 물가 상승 압력에 따른 금리 인상론이 대두되는데, 시장은 반도체발 유동성 유입을 근거로 자산 가치 상방을 점치는 모양새입니다. 제가 금융권에서 오래 실무를 보며 느낀 건, 이런 괴리가 발생할 때마다 항상 '금융 비용'이 자산 가격의 발목을 잡는 시점이 늦게라도 반드시 찾아온다는 점입니다.

주택담보대출 심사 현장에서는 이미 한도 축소와 DSR 규제 강화가 상당한 병목 현상을 만들고 있습니다. 상담 단계부터 대출 실행까지 2주 이상 지연되는 사례가 비일비재하고, 기대 심리는 높지만 정작 은행 문턱을 넘지 못해 계약을 포기하는 실수요자가 적지 않습니다. 지금의 시장을 '활황'이라기보다 공급 부족에 따른 '마지막 비명'으로 보는 이유가 여기에 있습니다.

특히 2028년 이후의 공급 절벽이 확정된 미래라는 점을 감안하면 당분간 가격 하방 경직성은 유지되겠으나, 실질 금리가 4%대 고착화된 상황에서 감당해야 할 이자 비용은 가계의 가처분 소득을 심각하게 잠식할 것입니다. 단순히 주택 가격 상승률만 볼 것이 아니라, 그 상승분을 온전히 내 자산으로 만들기 위해 지불해야 하는 '이자 비용'과 '기회비용'을 계산해 볼 필요가 있습니다.

결국 시장은 투기적 수요를 걸러내는 과정에서 옥석 가리기가 진행될 것입니다. 대출 규제와 금리 인상이라는 이중고는 결국 자산의 환금성이 낮은 외곽 지역이나 보증금 반환 리스크가 큰 구축 단지부터 먼저 타격을 줄 가능성이 큽니다. 본인이 감당 가능한 부채 규모와 금리 변동성에 대한 내성을 냉정하게 따져봐야 할 시점입니다.