요즘 시장 온도를 보면서 생각이 자꾸 엇갈립니다. 한쪽에선 동탄이 폭주한다고 하고, 강남이 깨어난다고 하고, 인천 전세가 매매를 앞서간다고 합니다. 맞는 말 같기도 한데, 다른 한쪽에서는 비트코인이 하루 새 1조 원대 순유출을 겪고, 주식장에서도 5월 28% 랠리 중 단 1%만 실제 수익으로 남겼다고 합니다. 숫자만 봐도 극양극화가 진짜 심각합니다.

제가 요즘 걱정하는 건 조금 다른 각도입니다. 지금 우리가 놓치고 있는 게 하나 있다고 봅니다. 바로 '금리 고착 상황에서 현금을 들고만 있어도 이제 손해'라는 현실입니다.

올해 초부터 금리가 3.5~4% 대를 뱅뱅 도는데, 이게 앞으로도 쉽게 내려오지 않을 것 같다는 게 시장의 중론입니다. 은행 정기예금도 결국 그 수준이고, 인플레이션까지 고려하면 실질금리는 이미 음수에 가깝습니다. 그런데 지금까지 부동산에서 돈을 빼서 현금으로 들고 있던 사람들은 뭘까요. 6개월마다 갱신되는 정기예금에서 4% 받으니까 '일단 안전하게 기다리자'는 전략이었을 겁니다.

그런데 그 기다림이 이제 기회비용이 됐다는 게 문제입니다. 시장이 움직이고 있는데 손놓고만 있는 거거든요. 실제로 지난 몇 달 사이 강남·강북 어디든 살짝이라도 움직임이 있던 물건들은 이미 잘 나갔습니다. 특히 임대수익이 어느 정도 나오는 물건이나 재건축·재개발 체크가 확실한 입지는 더더욱 그렇습니다.

부동산 시장의 폭주라고들 하는데, 저는 그걸 좀 다르게 봅니다. 강남 대치·압구정처럼 원래 강한 곳이 제 고개를 드는 것도 있고, 동탄처럼 실제 공급이 제한되는 곳의 심화도 있습니다. 하지만 그 밑에 있는 진짜 신호는 이겁니다. 현금으로 들고 있던 돈이 이제 '둬도 손실'이라는 절박함 때문에 급하게 움직이기 시작했다는 거죠.

높은 금리가 고착되면, 대출을 받아서 투자하는 사람들의 차입비용도 오르지만, 동시에 현금 보유자들도 '기다리는 것 자체가 손해'가 되는 역설적 상황에 빠집니다. 은행 금리 4%와 부동산이나 주식의 기대 수익률 사이의 격차가 좁혀지면서 둘 다 매력이 떨어지는데, 그나마 유동성과 실수요자의 실거주 수요가 있는 부동산으로 몰리는 겁니다.

제가 금융권에서 일해봐서 아는데, 지금 은행 대출 심사도 한두 달 전과는 판이하게 달라졌습니다. 같은 직급, 같은 신용등급이어도 상담 단계에서부터 한도 축소를 선언하는 경우가 많아졌거든요. 그러면 결국 뭐 하냐고요. 현금이 있는 사람들이 움직이는 거죠. 기다리다가 잃는 것보다 지금 싸게라도 확보하는 게 낫다는 판단이 들 때쯤입니다.

앞으로의 시나리오는 둘 중 하나라고 봅니다. 금리가 내려오는 쪽으로 조정되면, 지금 급하게 움직인 사람들 중 일부는 후회하게 될 것입니다. 하지만 금리가 계속 고착되면, 현금으로 기다린 사람들이 더 큰 기회비용을 감수하게 될 겁니다.

지금 시장에 폭주가 보이는 건, 단순히 수급이 타이트해서만은 아니라고 생각합니다. 현금의 가치가 떨어지고 있다는 신호가 점점 더 강해지고 있기 때문입니다. 그리고 그런 신호는 보통 한두 자리수대 수익 같은 얘기가 아니라 훨씬 큰 변화의 시작입니다.