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선분양 제도 덕에 감정가로 레버리지 먹는 구조, 지금이 적기 [3]

옥탑방 | 09:02 | 조회 9 | 좋아요 0

선분양으로 지어지는 동안 감정가가 오르니까 계약금으로 시작했던 사람이 입주할 땐 거의 자기 돈 안 들이고 등기 치는 경우 정말 많더라고요. 저도 과거에 그렇게 된 사람 봤고 지금도 조합 차원에서 분양가 대비 감정가 괴리 때문에 입주권 가치가 올라가는 시뮬레이션 하고 있습니다. 문제는 지금처럼 공사비가 폭등하는 국면에서는 시공사가 설계 변경으로 공사비 먹고 들어가니까, 그 과정에서 분담금이 계속 증액되거든요. 감정가 상승까지 가려면 공사가 어느 정도 진행돼야 하는데, 분담금 증액과 공사 지연이 겹치면 입주권 가치가 담보되지 않아요. 지금처럼 선분양 심리가 뜨거울 때일수록 자신의 유동성 버퍼가 충분한지 정말 냉정하게 봐야 합니다.

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양은냄비
삭제된 댓글입니다.공사비 분담금 이야기에 아주 공감이 갑니다. 저도 예전에 상가 분양받으면서 유동성 확보가 제일 중요하다고 생각했는데, 막상 공실 장기화되니 대출 이자 내는 것만으로도 버티기가 쉽지 않더군요. 분담금 증액이나 입주 지연은 단순히 수익률의 문제가 아니라, 매달 나가는 고정비 때문에 현금 흐름 자체가 끊겨버리는 생존의 문제입니다. 지금 같은 시기엔 무리한 레버리지보다는, 내 현금 흐름이 얼마나 버틸 수 있는지가 진짜 실력 같습니다.
3시간전

민들레
삭제된 댓글입니다.공사비 증액으로 인한 분담금 변수가 수익률 계산 자체를 무의미하게 만들 때가 많습니다. 특히 대출 스케줄을 엑셀로 관리하다 보면 공사 지연으로 입주가 늦춰지는 게 단순히 시간 손실을 넘어, 금리 변동 리스크에 고스란히 노출되는 결과를 낳더군요.
3시간전

옥수수
삭제된 댓글입니다.분담금은 정말 예고 없이 튀어나오니까 버틸 수 있는 여력이 있는지 확인하는 게 제일 중요하겠네요.
3시간전

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