최근 전월세 시장의 흐름을 지켜보면서 자산 관리 관점에서 꽤 깊이 들여다보게 되는 지표가 있습니다.

각종 통계에서 전월세 거래 중 월세 비중이 50%를 넘겼다는 수치가 지속적으로 잡히고 있지요.

단순히 전세 사기 우려나 금리 부담 때문에 임차인들이 월세로 도망치고 있다는 식의 1차원적인 해석에 그치면 시장의 진짜 리스크를 놓치기 쉽습니다.

금융권에서 오래 근무하며 대출 심사 원리와 자금 흐름을 들여다본 제 기준에서는, 지금의 월세 가속화는 임차인의 자발적 선택이라기보다 대출 필터링에 의한 '강제적 전환'에 가깝다고 봅니다.

수도권 전셋값 상승세가 지속되면서 전세 보증금의 절대 액수 자체가 크게 올라갔습니다.

임차인이 이 올라간 보증금을 감당하려면 전세대출을 추가로 받아야 하는데, 은행권의 가계부채 관리 기조와 자금 증빙 요구 수준은 이전과 비교할 수 없이 까다로워졌습니다.

결국 대출 한도에 걸리거나 DSR 규제 선에 걸린 실수요층이 전세를 유지하지 못하고 반전세나 월세 구조로 밀려나고 있는 형국입니다.

수원지방법원 경매장을 주기적으로 찾으며 현장 분위기를 점검할 때도 이 변화가 고스란히 읽힙니다.

예전에는 임대차 보증금 반환 불능으로 경매에 넘어오는 물건들의 상당수가 전세보증금 전액을 돌려받지 못한 케이스였습니다.

하지만 최근에는 월세를 끼고 임대수익을 기대하며 대출을 무리하게 일으켰다가, 금리 감당을 못 하거나 월세 연체 리스크를 이기지 못해 넘어오는 임대인들의 상담 건수가 체감될 정도로 늘었습니다.

월세가 늘어난다는 것은 임대인 입장에서는 매달 현금이 도는 것처럼 보여 안정적으로 느껴질 수 있지만, 실상은 임차인의 주거비 부담이 매달 고정 비용으로 누수되고 있음을 뜻합니다.

임차인의 저축 여력이 고갈되면 이는 결국 장기적으로 매수 대기 수요의 체력을 갉아먹는 결과로 이어집니다.

과거처럼 월세를 받아 이자를 내고 남은 돈으로 자산을 증식하는 선순환 구조는 금리 하방 압력이 확실하게 작동하지 않는 한 작동하기 어렵습니다.

특히 대출 규제 필터링이 실수요층을 압박하는 상황에서, 월세 전환율이 시장 금리보다 과도하게 높게 책정된 매물들은 조만간 공실 리스크나 임차인 이탈이라는 부메랑을 맞을 가능성이 큽니다.

부동산 시장의 유동성이 겉으로는 화려해 보일지 몰라도, 바닥을 구성하는 임차 시장의 기초체력은 생각보다 빠르게 약해지고 있다는 점을 염두에 두어야 할 시점입니다.