6월 중순 들어 서울 아파트 매매가 상승률이 0.27%를 기록했다는 발표가 나왔습니다. 6주 연속 상승세라니 수치만 보면 확실히 과열 국면에 진입한 모양새입니다. 하지만 현장에서 느끼는 온도와 지표 간의 괴리가 꽤 큽니다.

단순히 상승 폭만 볼 게 아니라 매물이 어떤 식으로 움직이는지 봐야 합니다. 최근 수원지방법원 경매장을 자주 찾는데, 입찰자들 구성이 확실히 변했습니다. 과거엔 투자 목적으로 명도나 하자 점검을 꼼꼼히 묻던 사람들이 많았는데, 요즘은 대출 가능 한도부터 묻는 분들이 압도적입니다. 실수요인지 투자수요인지 가늠이 안 될 정도로 자금 조달에 사활을 건 모습입니다.

특히 대출 심사 시간이 과거보다 훨씬 길어졌습니다. 금융권 종사자로서 체감하기에, 잔금 대출 심사 시 예상 한도에서 최소 10% 이상 여유를 두지 않으면 낙찰받고도 잔금을 못 치러 낭패를 볼 수 있는 구조입니다. 지금의 상승이 공급 부족이라는 구조적 문제에 유동성이 더해진 결과라면, 이 유동성을 받아줄 대출 문턱은 훨씬 높아진 셈입니다.

이런 상황에서 무리하게 레버리지를 일으키는 건 위험해 보입니다. 특히 소득 대비 원리금 상환 비중이 30%를 넘어가는 분들은 경계해야 합니다. 최근 상담한 분들 중에도 보증보험 가입 가능 여부를 묻기보다 월세 전환 가능 여부부터 묻는 임대인들이 늘었습니다. 이는 임대인의 레버리지 관리 실패가 보증금 반환 리스크로 직결될 수 있다는 신호입니다.

결국 시장은 현금을 쥔 사람과 대출에 의존해야 하는 사람으로 철저히 나뉘고 있습니다. 호가가 신고가를 찍는다고 해서 무작정 따라가기보다, 본인의 자산 방어 전략이 우선되어야 할 시점입니다.