요즘 분위기부터 조금 식혀보겠습니다
요 며칠 보면
서울은 결국 모자라고,
좋은 입지는 더 비싸질 수밖에 없고,
정비사업 물량은 청약도 잘 되고,
전월세는 또 들썩일 거라는 말이 한 방향으로 몰립니다.
글쎄요.
그 그림이 아주 틀렸다고는 안 봅니다.
다만 그 말들 사이에 빠진 게 하나 있습니다.
지금 시장은 집이 필요하냐보다
그 집을 끝까지 감당할 현금흐름이 있냐를 더 매섭게 봅니다.
이주수요도 예전처럼 단순하게 전세가를 밀어올리는 재료로만 보기엔,
금리와 보증금 반환 구조가 너무 달라졌습니다.
이주수요가 왜 예전만 못할 수 있나
과거엔 재건축 이주가 시작되면
인근 전세가가 꽤 직선적으로 반응하던 시기가 있었습니다.
이주 세대가 한꺼번에 움직이고,
임대인도 전세를 선호하고,
세입자도 대출을 끼고 보증금을 맞추는 구조가 돌아갔기 때문입니다.
그런데 지금은 임대차 시장의 엔진이 바뀌었습니다.
임대인이 먼저 묻는 게 보증보험이 아니라 월세 전환 가능 여부인 경우가 많아졌고,
전세 만기 때 한 번에 바뀌는 게 아니라
보증금 회수 재원이 불명확한 물건부터 반전세,
그다음 월세로 단계적으로 옮겨가는 패턴이 보입니다.
이게 무슨 뜻이냐면,
이주수요가 들어와도 받아주는 그릇이 예전의 전세 그릇이 아니라는 겁니다.
같은 수요가 와도
전세가격 급등으로만 반응하지 않고,
보증금은 낮추고 월세를 얹는 방식으로 흡수될 가능성이 더 큽니다.
세입자 입장에서도 마찬가지입니다.
전세대출 금리 부담이 예전처럼 가볍지 않고,
가계부채 심사도 한층 보수적입니다.
계약서 한 장 썼다고 자금이 다 따라오는 시절은 지났습니다.
전세가 오르면 그대로 따라붙는 수요보다,
면적을 줄이거나 입지를 한 단계 바깥으로 미루거나,
아예 월세 혼합형으로 내려앉는 수요가 늘어납니다.
정비사업이 강한 것과 주변 전세가 폭등은 다른 이야기입니다
요즘 정비사업 쪽 청약 쏠림은 확실히 있습니다.
입지가 검증됐고,
기존 생활권이 있고,
신축 희소성까지 붙으니 통장이 몰리는 건 자연스럽습니다.
그런데 청약 경쟁률이 높다고 해서
주변 임대차 시장까지 한 방향으로 뜨거워진다고 보면 중간 과정이 너무 많이 생략됩니다.
정비사업의 인기는 미래 가치에 돈을 거는 사람의 숫자일 수 있지만,
전세 시장은 당장 이번 달부터 버틸 돈의 문제입니다.
이 둘은 연결되면서도,
항상 같은 속도로 움직이지 않습니다.
특히 재개발 초기 단계나 사업성이 애매한 곳은
공사비 증액 협상안 하나만 틀어져도
조합원 분담금 예상치가 금방 달라집니다.
이 경우 소유주는 추가 자금 부담을 안고,
세입자는 더 비싼 전세를 감당해야 하고,
임대인은 보증금 반환 재원을 따로 마련해야 합니다.
이 셋이 동시에 편해야 전세가 강하게 오릅니다.
그런데 지금은 셋 중 하나씩 꼭 막힙니다.
그래서 이주수요가 있어도
가격이 수직으로 오르기보다,
거래가 얇아지고 조건이 까다로워지는 쪽으로 먼저 반응하는 경우가 많습니다.
서울이 부족하다는 말, 맞는 부분과 아닌 부분
서울 안에 빈 땅이 많지 않고
정비사업 중심으로 공급이 돌아가는 구조는 부정하기 어렵습니다.
직주근접 선호가 강하고,
좋은 일자리 근처 수요가 탄탄한 것도 사실입니다.
다만 공급 부족이라는 말 하나로
모든 가격을 설명하려 들면 위험합니다.
부족한데도 못 오르는 구간이 있고,
부족해서 오르더라도 그 상승을 받쳐주는 건 결국 대출과 소득,
그리고 잔금 완주 능력입니다.
금융권에서 보면 요즘 심사는 예전보다 한층 더 생활비 영역까지 보수적으로 봅니다.
표면상 한도는 나와도,
실행 단계에서 생각보다 더 잘립니다.
저는 분양 잔금이든 매수든 항상 예상 한도에서 최소 10%는 더 여유를 잡아야 한다고 보는 쪽인데,
그 정도 완충장치 없이 들어갔다가 막판에 흔들리는 경우가 적지 않습니다.
결국 서울이 부족하다는 말은
장기 구조 설명으로는 쓸 수 있어도,
하반기 가격 경로를 단정하는 도구로 쓰기엔 거칠다는 뜻입니다.
경매장에서 보이는 건 늘 한 박자 늦지만, 그래서 더 솔직합니다
저는 분기마다 수원지방법원 경매장을 가서
용인,
동탄 인근 물건 흐름을 계속 봅니다.
이런 자리는 뉴스보다 느립니다.
대신 돈이 막히는 지점은 훨씬 적나라하게 드러납니다.
응찰자들이 신고가 이야기만 하면 투자 수요가 앞서는 날이고,
명도,
누수,
관리비 체납,
잔금 일정 얘기가 길어지면 실수요가 버티는 장입니다.
최근엔 후자 쪽이 훨씬 또렷합니다.
게다가 대출 서류 검토 시간이 길어졌다는 체감이 계속 있습니다.
현장에 오래 있으면 그런 분위기가 보입니다.
사람들이 좋은 입지 칭찬은 빨리 하는데,
막상 써낼 금액은 조심스러워합니다.
이게 왜 중요하냐면,
정비사업 이주수요가 정말 전세시장을 강하게 밀어올릴 정도면
주변 중저가 물건과 외곽 대체지에서도 매수와 임차의 회전이 같이 빨라져야 합니다.
그런데 수도권 외곽 신도시 쪽은 미분양이 줄어도
전세 회전율과 매수 체력이 그만큼 따라붙지 않는 괴리가 여전히 보입니다.
이런 구간은 서울 일부의 열기가 수도권 전체의 체력으로 번지지 못한다는 신호로 읽힙니다.
하반기에 더 중요한 건 21~22년 초 대출의 갱신 구간입니다
제 기준에 올해 하반기 핵심은
이주수요 자체보다
2021~2022년 초 변동금리로 잡힌 대출들이 갱신되는 구간에서 어떤 매물이 나오느냐입니다.
당시엔 가격도 높았고,
대출도 공격적으로 들어간 경우가 많았습니다.
이분들이 전부 위험하다는 뜻은 아닙니다.
소득이 따라온 가구는 버팁니다.
문제는 소득 증가가 금리와 생활비 상승,
보유세,
수선비,
교육비 상승을 다 흡수하지 못한 가구입니다.
여기에 전세금 반환이 겹치면 이야기가 달라집니다.
매도 타이밍을 스스로 정하는 게 아니라,
대출 만기와 보증금 반환 일정이 정해주는 매물이 나옵니다.
이건 심리보다 강합니다.
그래서 저는 하반기 시장을 볼 때
어느 단지가 인기 있느냐보다
어느 단지에서 팔아야 하는 사람이 생기느냐를 더 봅니다.
이주수요가 전세를 끌어올리는 장에서도,
동시에 갱신 부담 매물이 출회되면 가격은 생각보다 복합적으로 움직입니다.
한쪽만 보면 자꾸 틀립니다.
상방 시나리오도 있습니다
너무 하방만 보는 얘기처럼 들릴 수 있어 적어둡니다.
서울 핵심지 중에서
일자리 접근성이 확실하고,
학군,
교통,
생활 인프라가 모두 갖춰진 곳은
공급 제약과 대기 수요가 여전히 강합니다.
이런 곳은 이주수요,
갈아타기 수요,
현금 여유층 매수세가 겹치면
전세든 매매든 버티는 힘이 확실히 나올 수 있습니다.
특히 현금력 있는 수요가 신축에서 재건축으로,
비핵심지에서 강남권으로 재분류되는 흐름은 계속 보입니다.
이건 무시할 수 없습니다.
시장 전체가 약해도 특정 구역이 강할 수 있다는 뜻입니다.
다만 이 상방이 전체 시장의 보편적 상승으로 번질지는 별개입니다.
저는 아직 그 단계로 보진 않습니다.
선별적 강세와 광범위한 체력 저하는 같이 갈 수 있습니다.
요즘 시장이 딱 그런 표정입니다.
결론은 단순합니다
이주수요가 있다는 이유만으로
전세가가 예전처럼 일제히 튄다고 보는 건 조심스럽습니다.
지금은 금리,
보증금 반환,
월세 전환,
대출 갱신,
잔금 심사 강화가 한꺼번에 얽혀 있습니다.
서울의 구조적 희소성은 인정하되,
그 희소성이 모든 가격을 자동으로 밀어준다고 믿는 순간 숫자보다 구호를 따라가게 됩니다.
부동산은 결국 버티는 사람이 이기는 시장인데,
버틴다는 말은 감정이 아니라 현금흐름입니다.
저는 하반기에도
전세가 오른다 내린다 같은 한 줄 전망보다,
어느 지역에서 월세 전환이 빨라지는지,
보증금 반환 재원이 빈약한 물건이 어디서 먼저 드러나는지,
갱신 대출 구간에서 매물이 나오는지를 더 보려 합니다.
그게 지금은 더 솔직한 지표입니다.
