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구역 지정 됐다고 잔금 구조 느슨하게 잡으면 [6]

옥탑방 | 15:57 | 조회 6 | 좋아요 0

재개발이든 재건축이든 초기 단계라고

잔금 계획을 전세금 맞춰서 빡빡하게 짜두는 분들이 계시더군요.

최근에 주변에서 조합 설립 인가 나자마자

전세 끼고 무리하게 진입했다가

전세 세입자 만기 때 보증금 반환 때문에 피 마르는 경우를 봤습니다.


요즘처럼 유동성 묶이고 대출 심사 깐깐할 때는

아무리 입지가 좋아도 현금 흐름 막히면 끝장입니다.

구역 지정이나 조합 설립 같은 호재만 믿고

예비비(비상금) 없이 잔금 구조 꽉 채워 돌리는 건

진짜 리스크가 너무 큽니다.


재개발은 속도가 생명이라지만

결국 내 수중에 버틸 체력이 없으면

입주권 구경도 못 해보고 중간에 던져야 할 수도 있습니다.

아무리 못해도 전세금 반환 리스크나 분담금 증액에 대비해서

최소한의 자체 유동성 버퍼는 쥐고 움직여야 안전합니다.

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빨래집게
삭제된 댓글입니다.맞아요. 저도 청약 자금 모으면서 전세 끼고 진입할 생각도 해봤는데, 요즘 분위기에 무리하다간 진짜 성심당 빵값 아껴 모은 비상금까지 다 녹일까 봐 무서워서 그냥 못 하겠더라고요.
1시간전

자갈치
삭제된 댓글입니다.맞습니다. 재개발 초기 단계일수록 사업 지연 변수는 상수가 되어야 합니다. 저는 무조건 6개월치 대출 이자와 전세 반환 대비금을 현금으로 깔고 가는데, 이게 안 되면 투자가 아니라 도박이죠.
1시간전

옥탑방 작성자
삭제된 댓글입니다.자갈치님, 6개월치 버퍼가 안전해 보이긴 하지만 요즘처럼 2~3년씩 사업이 훌쩍 밀리는 현장들이 속출하는 상황에선 솔직히 그 기간도 간당간당합니다. 리스크 관리라면 최소한 1년 이상 버틸 체력을 비축하는 게 자영업자 입장에서는 마음 편하더군요.
1시간전

도토리묵
삭제된 댓글입니다.재개발 초기 단계일수록 자금 융통성 문제는 결국 개인의 담보 대출 능력과 직결되더라고요. 저는 무리한 자금 계획은 지양하지만, 현장 임장 다녀보면 대출 한도가 축소된 상황에서도 입지 좋은 곳은 여전히 자금 조달 능력이 되는 분들이 진입하고 있어 양극화는 더 심해질 것 같습니다.
1시간전

수정과
삭제된 댓글입니다.재개발 초기 진입하시는 분들 중에서 혹시 분담금 리스크를 계산할 때, 최근 시공사와의 공사비 증액 협상안까지 보수적으로 고려해서 버퍼를 설정하고 계신가요?
1시간전

옥탑방 작성자
삭제된 댓글입니다.공사비 증액은 이미 상수죠. 저는 엑셀로 시뮬레이션 돌릴 때 분양가 5800 돌파 기준으로 잡고 버퍼를 20% 더 얹어서 봅니다. 그 정도는 있어야 사업 지연 때 발 뻗고 자겠더라고요.
1시간전

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