요즘 임대차 시장 데이터 들여다보면 전세 비중이 계속 줄고 있다는 게 눈에 띕니다.
월세 비중이 어느 순간 60%에 육박한다는 수치가 나오는데,
현장에서 체감하기엔 그보다 더 빠르게 움직이는 것 같습니다.
처음엔 전세사기 여파로 세입자들이 기피한다는 측면으로만 봤는데,
지금은 구조가 바뀐 게 맞다는 생각이 점점 굳어지고 있습니다.
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임대인 입장에서 생각해보면 사실 이 흐름은 꽤 합리적입니다.
전세를 놓으면 목돈이 들어오지만,
고금리 구간에서 그 보증금을 굴려 이자를 먹는 구조가 예전만큼 매력적이지 않습니다.
오히려 역레버리지 구간에서 보증금 반환 리스크만 남는 경우도 생깁니다.
그러니까 집주인 입장에서는 월세로 전환할 유인이 생기는 거고,
세입자 입장에서는 전세 매물 자체가 줄어드니 어쩔 수 없이 월세를 선택하게 됩니다.
수요와 공급 양쪽에서 같은 방향으로 압력이 작용하고 있는 겁니다.
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문제는 여기서부터입니다.
전세는 목돈 부담은 있지만,
매달 나가는 주거비가 0입니다.
(물론 전세자금 이자를 고려하면 정확히 0은 아니지만 구조적으로 그렇습니다.)
반면 월세는 소득에서 매달 빠져나갑니다.
그것도 상승 압력을 지속적으로 받는 항목으로.
이게 왜 무서우냐면, 실질 소득이 정체돼 있는 상황에서
주거비가 고정 지출 항목으로 자리 잡으면
가계의 가처분소득이 구조적으로 압박받기 시작합니다.
가처분소득이 줄면 소비가 줄고,
소비가 줄면 내수가 약해지고,
내수가 약해지면 경기가 더 나빠집니다.
이게 단순히 임대차 시장 얘기로 끝나지 않는다는 겁니다.
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금융권에서 일하다 보면 가계 대출 구조를 자주 봅니다.
전세 비중이 높을 때는 주거비가 이자 수준에서 묶이기 때문에,
나머지 소득을 소비나 투자로 돌릴 여지가 있었습니다.
그런데 지금처럼 월세 비중이 높아지면,
같은 소득에서 매달 더 많은 금액이 주거비로 빠져나갑니다.
창구에 오는 분들 중에
"월세 내고 나면 생활비가 빠듯해서 대출을 줄이기가 어렵다"는 말을 하는 케이스가 늘었습니다.
이게 개인 문제처럼 보이지만,
집계하면 꽤 큰 수요 소멸입니다.
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한 가지 더 짚고 싶은 게 있습니다.
월세 전환이 빨라지는 구간에서
동시에 9월 스트레스 DSR 2단계가 시행됩니다.
전세자금대출 한도도 같이 줄어들 가능성이 높습니다.
전세 매물은 줄어드는데 대출 한도까지 축소되면,
선택지가 더 좁아진 세입자들은 결국 월세 시장으로 더 많이 밀려납니다.
전세 시장의 수요가 대출 규제로 인해 인위적으로 억제되면서
월세 시장의 가격 상방 압력이 더 강해지는 구조입니다.
분당 신고가 얘기가 돌고 있는 지금 분위기와 묘하게 겹칩니다.
매매 쪽 상승 압력이 뜨거울수록,
진입하지 못한 수요는 임차 시장에 남게 되고,
임차 시장에서도 전세보다 월세 쪽으로 계속 밀립니다.
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제가 걱정하는 건 가격 방향보다
주거비 상승의 누적 속도입니다.
부동산 가격이 단기 급등했다가 조정받는 건
어느 정도 가시적이고 시장이 흡수할 수 있습니다.
그런데 월세가 조금씩, 매년, 꾸준히 오르는 건
드라마틱하게 보이지 않아서 정책 대응도 늦고,
가계도 적응했다고 착각하기 쉽습니다.
5년 전 월세랑 지금 월세를 비교하면
같은 면적 기준으로 꽤 차이가 납니다.
그 차이가 전부 가처분소득에서 잠식된 겁니다.
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조심스럽게 말하면,
지금 임대차 시장의 구조 변화는 단기 이슈가 아닙니다.
전세의 월세 전환이 고착화되면
이것은 주거비 구조 자체가 바뀌는 겁니다.
그리고 그 비용은 결국 소비 여력으로 돌아오고,
가계부채 상환 능력에도 영향을 줍니다.
글쎄요,
분당 신고가가 뉴스를 달구는 동안
조용히 쌓이는 이쪽 리스크가 더 오래 남을 수도 있다는 생각이 듭니다.
