이번 세제 개편안이 발표되고 나서 창구에 방문하시는 분들의 표정이 확실히 갈립니다. 거주 요건 강화와 공제 체계의 변화가 단순히 숫자의 장난이 아니라, 누군가에게는 퇴거 통보로, 또 누군가에게는 매도 압박으로 읽히고 있기 때문입니다.

실거주 의무와 세 부담의 불균형

정부의 기조는 명확합니다. '거주하지 않는 주택'에 대한 징벌적 과세죠. 하지만 실무적으로 볼 때, 이게 시장의 자연스러운 매물 출회로 이어질지는 의문입니다. 오히려 임대인들은 세 부담을 세입자에게 전가하거나, 아예 월세로 전환하여 현금 흐름을 확보하려는 움직임이 강합니다. 특히 보증금 반환이 어려워진 다주택자들은 매도 대신 '존버'를 택하고 있고, 이는 전세 시장의 매물 잠김을 더 공고히 만들고 있습니다.

현금 보유자와 대출 의존자의 격차 확대

지금 시장에서 가장 뼈아픈 건 대출 한도의 비대칭성입니다. 세제 변화로 급매물이 나와도, 스트레스 DSR 3단계 영향으로 자금 조달이 막힌 실수요자는 진입을 못 합니다. 결국 남는 건 현금을 충분히 보유한 소수입니다. 고가 주택일수록 매수세가 붙는 이유가 단순히 상급지로의 이동 욕구 때문만은 아니라는 점을 주목해야 합니다. 20억~30억대 핵심지의 몸값이 견고해지는 것은 자금 조달이 가능한 층이 좁아질수록 자산 가격이 특정 구간에 몰리는 기형적 현상입니다.

금융 실무에서 보는 하방 리스크

개인적으로는 지금의 세제 개편이 '공급'을 늘리기보다는 '유동성 경색'을 심화시키는 기폭제가 될까 우려스럽습니다. 정비사업 분담금 문제로 매도를 고민하던 조합원들이 세금 이슈까지 겹치니 아예 매도 의사를 접거나, 극단적인 급매물로 던지는 양극화가 심해지고 있습니다. 앞으로는 단순히 금리 인하 여부보다, 은행권의 대출 심사가 개별 차주의 자산 구조와 거주 여부를 어떻게 선별해서 적용할지가 시장 방향을 결정할 핵심 지표가 될 것으로 보입니다.