7월의 첫날부터 경기도 세 곳이 규제지역으로 묶였다는 소식이 들립니다.

화성 동탄과 용인 기흥, 그리고 구리까지.

금융권 현장에 몸담고 있으면서 요즘처럼 대책과 시장의 반응이 따로 노는 시기를 보기도 드문 것 같습니다.

정부에서는 직전 3개월간의 정량적 상승률 통계를 근거로 칼을 빼들었다고 하지만

제 기준에서 이번 조치는 시장의 맥을 완전히 잘못 짚은 후행성 처방에 가깝다고 봅니다.

이번 규제의 본질은 매매 억제가 아니라

그 밑바닥에서 끓어오르고 있는 임대차 시장의 불안을 어떻게 자극하느냐의 싸움이기 때문입니다.

실제로 최근 3개월간 동탄의 전셋값 상승률은 4%를 훌쩍 넘기며 매매 상승폭을 앞질렀습니다.

기흥과 구리도 마찬가지로 전세가 매매를 밀어 올리는 전형적인 실수요 주도형 장세였습니다.

여기에 토지거래허가구역이라는 강력한 자물쇠를 채워버리면

실거주자가 아닌 갭투자 수요는 차단되겠지만

갈 곳을 잃은 임차 수요가 전세 시장에 그대로 잔류하게 됩니다.

사려는 사람은 줄어들어도 살아야 하는 사람은 그대로이니

오히려 전셋값을 더 자극하는 역설적인 상황이 발생할 가능성이 큽니다.

대출 심사 현장에서도 이런 병목 현상은 고스란히 드러납니다.

가계대출 총량 규제와 신용대출 한도 축소가 맞물리면서

집을 사고 싶어도 잔금을 치르지 못해 계약을 포기하거나

어쩔 수 없이 전월세로 돌아서는 실수요자들을 매월 상담 창구에서 마주하고 있습니다.

돈줄은 막혔는데 전세 수요는 누적되는 구조입니다.

단기적으로는 거래가 완전히 잠기는 '락업(Lock-up)' 구간에 진입할 것으로 보입니다.

양도세 중과 유예가 종료된 이후 가뜩이나 매물이 잠기는 추세였는데

규제까지 얹어졌으니 매수자도 매도자도 서로 눈치만 보며 호가만 버티는 그림이 그려집니다.

일부에서 기대하는 급격한 가격 하락보다는

거래량은 극소수로 줄어들면서 전세 부담만 가중되는 기형적인 시장이 당분간 이어질 확률이 높습니다.

여기에 반도체 벨트라는 거대한 일자리 호재가 하방을 지지하고 있는 상황이라

규제로 한 곳을 누르면 인접한 평택이나 오산, 안성 등 비규제 지역으로 온기가 번지는

풍선효과 역시 피하기 어려워 보입니다.

결국 규제의 약발보다는 금리 고착화와 실제 조달 가능한 금융 비용의 크기가

향후 시장의 진짜 방향성을 결정 짓는 열쇠가 될 것입니다.

지금처럼 시장의 기초체력과 세제·금융 규제가 엇박자를 낼 때일수록

무리한 추격 매수보다는 철저하게 보증금 반환 리스크를 점검하고

본인의 현금흐름 버퍼를 확보하는 신중함이 필요한 때가 아닌가 조심스럽게 생각합니다.